Buto pardavimas

Buto pardavimas domina tikrai didelę dalį Lietuvos žmonių. Pasak statistikos, butuose gyvena daugiau nei du trečdaliai mūsų tautiečių, todėl natūralu, kad tiek senesnės, tiek naujos statybos daugiabučiuose butai yra labai paklausūs ir perkami.

Visgi pati buto pardavimo eiga nėra taip lengvai įkandama, kaip gali pasirodyti. Iš tiesų tai yra labai daug teisinių niuansų ir administracinio darbo pilnas procesas, kuriame klaidos kainuoja labai brangiai. Štai viskas, ką reikia žinoti apie buto pardavimą!

Noriu parduoti butą, nuo ko pradėti?

Buto pardavimas – eiga

• Dokumentų surinkimas – viskas paprastai prasideda nuo apsisprendimo parduoti ir tinkamų dokumentų surinkimo. Jeigu neturėsite visų reikalingų dokumentų, buto pardavimo procesas neišvengiamai atsidurs akligatvyje. Be abejonės jums visuomet reikės asmens dokumento, nuosavybės teisę įrodančių dokumentų, tačiau ar žinote, kuomet reikia teismo leidimų, bendrijos pažymą ar kitus dokumentus? Jeigu ne, geriau nesileisti į avantiūrą ir kreiptis į UNTU dėl konsultacijos arba surasti brokerį, kuris padėtų realizuoti procesą.
• Pardavimo kainos nustatymas – norint tikėtis parduoti butą per optimalų laiką, reikia nustatyti gerą kainą. Tai padaryti galima pasinaudojus UNTU kainos vertinimu, bet dar tiksliau pardavimo kainą nustato brokeriai ir individualus turto vertinimas.
• Buto paruošimas – butą reikia paruošti pardavimui. Visuomet apsimoka išvalyti patalpas, galbūt perdažyti sienas ar pasirinkti rimtesnį valymą pelėsiui. Iš nuotraukų pašalinti asmeninius daiktus ir geriau, kad jų nebūtų apžiūros metu. Kuomet butas sutvarkytas ir švarus, jį galima kelti į skelbimus.
• Skelbimo paruošimas ir talpinimas – kuomet butas paruoštas, reikia padaryti profesionalias jo nuotraukas ir sukurti kokybišką, išsamų aprašymą. Geriausiai tai padarys pardavimo specialistai, nes jie naudoja profesionalių fotografų paslaugas ir turi žinių, kaip aprašyme pabrėžti pliusus, kurie padeda parduoti. Paruošus, galima talpinti skelbimą.
• Apžiūrų organizavimas – kuomet patalpinote skelbimą, jums pradės skambinti klientai. Su jais reikia sutarti apžiūros laiką ir įdomiai bei profesionaliai aprodyti patalpas bei pristatyti privalumus. 
• Derybos su klientu ir sutarčių pasirašymas – kuomet pirkėjai nusprendžia pirkti, prasideda derybos. Priėjus abiem pusėms priimtiną sprendimą, paprastai pasirašoma preliminari sutartis. Jos esmė – sutariama dėl notarinės sutarties pasirašymo. Numatytą datą atvykstama pas notarą finalizuoti sandorį. 

Maždaug tokia yra buto pardavimo eiga. Priklausomai nuo tam tikrų detalių, kai kurie žingsniai gali trukti ilgiau arba trumpiau. Visas procesas užima tikrai daug laiko. Dėl to dažnai apsimoka samdyti brokerius, kurie visą administracinį darbą atlieka už jus.

Ko nedaryti prieš pardavimą?

1. Prieš parduodant butą nereikėtų į procesą nerti stačia galva. Negalvokite, kad pakanka tik pagalvoti, jog „Noriu parduoti butą“ ir viskas imsis dėliotis į savas vietas. Sėkmingas NT pardavimas tikrai užims daug laiko. Todėl tuo metu, kai ruošiatės parduoti butą – neplanuokite kitų rimtų žingsnių savo gyvenime, nes pardavimas ir taip eikvoja nemažai laiko.
   
2. Negalvokite, kad viską išmanote puikiai. Tikrai yra sritys, kuriose jūsų žinios galėtų būti gilesnės. NT specialistai visada gali duoti patarimų, tad rekomenduojama pasitarti būtent su specialistais, jeigu nesate to darę anksčiau.
   
3. Nenusiteikite, kad pardavimas yra 100% garantuotas. Tai – neįmanoma. Darykite viską, kad sukurtumėte kokybiškiausio įmanomo buto įvaizdį ir pritrauktumėte kuo daugiau suinteresuotų klientų, bet turėkite ir planą „B“.
   
4. Nepradėkite pardavimo nesutvarkę visų dokumentų. Kai kada nutinka, kad pirkėjas jau pasiruošęs mokėti pinigus, bet pardavėjas neturi reikiamų dokumentų. Tuomet prašoma palaukti, o pirkėjas atšąla ir sandoris neįvyksta. 

Kada reikėtų peržiūrėti savo pardavimo planą?

Minėjome planą „B“. Galbūt kyla klausimas, kuomet jau būtų laikas peržiūrėti pardavimų planą? Tai yra labai individualus klausimas, nes vienas objektas rinkoje gali būti 12-18 mėnesių, jeigu parduodamas butas – išskirtinis, unikalus arba labai brangus. Kiti objektai turi didesnę paklausą ir turėtų būti parduodami greičiau. Priklausomai nuo to, kaip reaguoja klientai, koks susidomėjimas ir kaip ilgai nepavyksta parduoti, gali reikėti peržiūrėti pardavimo planą ir didinti reklamos kiekį, koreguoti ir tobulinti aprašymą, atnaujinti nuotraukas (pagal sezoną) arba mažinti prašomą kainą. 

Buto pardavimas paprastesnis su profesionalų pagalba

Kaip matote, buto pardavimo žingsniai turi daugybę niuansų, išimčių ir papildomų sąlygų. Santuokoje esančiam pardavėjui reikalingi kitokie dokumentai nei išsiskyrusiam arba vienišam pardavėjui. Ką jau kalbėti apie situacijas, kuomet parduodančiojo šeimoje yra mažamečių vaikų, parduodamas būstas su paskola arba yra kitų papildomų sąlygų. Tokiais atvejais prisireikia aibės papildomų dokumentų. Taip pat yra ir su paveldėto arba įkeisto buto pardavimu.

Profesionalai – brokeriai žino visas sandoriui reikalingas sąlygas bei padeda atlikti pardavimą geriausiomis sąlygomis. Jums nereikia pildyti dokumentų, gauti ataskaitų, kreiptis dėl išrašų, viską atlieka brokeriai. Jie jums sutaupys ne vieną, o galbūt net dešimtis ar net šimtus valandų. Patikėkite, daugumai žmonių reikėtų keisti savo gyvenimo būdą, kad pavyktų efektyviai valdyti pardavimą. Dėl šios priežasties verta kreiptis į brokerius Lietuvoje, kad parduoti butą būtų paprasčiau. 

Buto pardavimo mokesčiai

Už buto pardavimą mokamas savotiškas pelno mokestis. Už pardavimą gautas pelnas apmokestinamas 15% GPM tarifu. 

Mokamų mokesčių skaičiavimo formulė atrodo maždaug taip:

(Pardavimo pajamos – įsigijimo kaina – kiti privalomi kaštai) * 15% = mokėtinas GPM

Tai reiškia, kad, jei būstą pirkote už, pvz., 100 000€, suremontavote už 10 000€, o pardavėte už 130 000€, GPM reikės mokėti nuo 20 000€ (130 000 – 110 000) mat būtent toks buvo jūsų pelnas. Šiuo atveju GPM dydis yra 3000€. 

GPM mokėti nereikia, jeigu:

• Negavote pelno;
• šis NT yra jūsų nuosavybė jau daugiau nei 10 metų;
• tai yra jūsų gyvenamoji vieta (trumpiau nei du metus) ir per vienerius metus nuo pardavimo įsigysite kitą būstą ir jame deklaruosite savo gyvenamą vietą;
• du pastaruosius metus gyvenote šiame būste – t.y. buvote deklaravę savo gyvenamą vietą;
• paveldėjimo atveju pardavėte pigiau nei rinkos kaina (nustatyta po individualaus vertinimo);
• būsto remonto ar atnaujinimo metu patyrėte daugiau išlaidų nei uždirbote ir galite tai įrodyti (sąskaitos, čekiai).

Tiksliai, pagal jūsų situaciją, dėl mokėtinų mokesčių jus informuoti gali profesionalus NT brokeris.

Visą nekilnojamo turto pardavimo apmokestinimo sistemą galite rasti Valstybinės mokesčių inspekcijos interneto puslapyje – https://www.vmi.lt/evmi/kaip-apmokestinamos-nekilnojamojo-turto-pardavimo-pajamos-. 

Dažniausiai užduodami klausimai (D.U.K.)

Ką reikia žinoti parduodant butą?

Sutrumpintai galime pateikti informaciją, ką reikėtų žinoti prieš parduodant butą:

• Kokių dokumentų reikia?
• Ar visi dokumentai tvarkingi?
• Kokia yra preliminari pardavimo kaina, kiek esate lankstūs šiuo klausimu?
• Kokia yra tikslinė pirkėjų auditorija?
• Kiek mokesčių reikės mokėti pardavimo atveju? (Jei reikės)
• Ar galėsite viską atlikti patys? 

Kaip vyksta buto pardavimas?

Pats pardavimo procesas gali vykti labai įvairiai, nes kiekvienas sandoris yra skirtingas. Tačiau dažniausiai, kuomet abi šalys sutaria dėl kainos – pasirašoma preliminari sutartis. Tuomet pirkėjas sumoka avansą, o pardavėjas ima tvarkyti dokumentus ir inicijuoja notarinės sutarties pasirašymą. Pasirašius notarinę sutartį sandoris laikomas sudarytu. Štai tokie yra visi buto pardavimo žingsniai. 

Kiek laiko trunka buto pardavimas?

Nėra vieno atsakymo, kadangi kiekvienas sandoris turi labai daug individualių faktorių. Teoriškai, preliminarią sutartį galima su klientu galima sudaryti praėjus vos kelioms valandoms po skelbimo patalpinimo. Tačiau realybėje formalumai užtruks dar bent kelias paras. Realiau tikėtis, kad po kliento radimo ir preliminarios sutarties pasirašymo, reikės dar palūkėti vieną-kitą savaitę (o kartais ir kiek ilgiau). Procesą ilgina, jeigu tai buto pardavimas su paskola – išsimokėtinai arba, jeigu nesate pasiruošę visų dokumentų prieš pasirašant preliminarią sutartį. 

Kokie dokumentai reikalingi parduodant butą?

Jau minėjome, kokie dokumentai reikalingi. Jums visuomet reikės nuosavybės teisę įrodančios ataskaitos ar išrašo, galiojančio asmens dokumento. Kiti dokumentai reikalingi pagal situaciją (pvz., išsiskyrus ar turint nepilnamečių vaikų). Konkretų sąrašą jums pateikti galėtų NT brokeriai. 

Kada galima parduoti butą?

Butą parduoti galima bet kada, kuomet tai yra jūsų nuosavybė ir visi dokumentai tvarkingi. Tačiau „Ar dabar parduoti butą apsimoka?“ – geresnis klausimas. Atsakymą į jį galėsite sužinoti iš NT specialistų. 

Kada galima parduoti paveldėtą butą?

LR įstatymuose nėra numatyto termino, todėl paveldėtą butą galite parduoti bet kada. 

Kada galima parduoti butą su paskola?

Butą su paskolą parduoti galima tuomet, kai kreditą suteikusi įstaiga suteikia leidimą tai padaryti. 

Kaip parduoti buto dalį?

Buto dalį parduoti galite turto bendrasavininkiams arba tretiesiems asmenims. Jeigu pasirinksite pastarąjį variantą, turite gauti bendrasavininkių patvirtinimą, kad jie atsisako pasinaudoti pirmumo teise ir pirkti buto dalį atitinkamomis sąlygomis, kurias jums pasiūlė kitas pirkėjas. 

Kaip greitai parduoti butą?

Magiškos formulės greitam pardavimui nėra. Galima vadovautis tam tikrais patarimais ir taip dažniausiai pagreitėja pardavimo procesas. Štai tie patarimai:

• Tinkamai nustatykite buto kainą;
• padarykite ir į skelbimą patalpinkite profesionalias buto nuotraukas;
• sukurkite kokybišką ir išsamų būsto aprašymą;
• būkite pasiekiami per kuo daugiau kanalų;
• paruoškite visus reikalingus dokumentus pardavimui;
• bendradarbiaukite su profesionaliais pardavėjais.

Kiek kainuoja parduoti butą?

Paprastai buto pardavimo mokesčiai susideda iš notarinių ir kitų pardavimo kaštų. Notaro paslaugas paprastai apmoka pirkėjai ir pardavėjai lygiomis dalimis (arba pagal susitarimą). Taip pat papildomai gali kainuoti dokumentų ir pažymų paruošimas. Notaro paslaugos paprastai kainuoja apie 0,45% nuo visos sandorio vertės. Papildomai kainuoja kitų pažymų išrašymas. 

Jeigu pardavėjas naudojasi brokerio paslaugomis, brokerių komisiniai dažniausiai yra 3-6% nuo bendros sandorio vertės. 

Kaip parduoti dovanotą butą?

Parduodant dovanotą butą reikia turėti raštinius įrodymus apie buto nuosavybės įgijimą. Visi kiti pardavimo proceso žingsniai yra identiški.

Jeigu svarstote apie būsto pardavimą ir norite būti tikri, kad jūsų nekilnojamojo turto vertė bus tinkamai nustatyta, registruokitės į nemokamą konsultaciją su mūsų specialistu, kuris padės ne tik rinkos kainą nustatyti, bet ir pasirūpins sklandžiu jūsų būsto pardavimo procesu.